Impuesto predial expropiatorio ligado a la especulación del suelo - Foro Social Urbano Alternativo y Popular

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3 de abril de 2014

Impuesto predial expropiatorio ligado a la especulación del suelo

El mes de marzo del 2011 será recordado como la fecha en que la ciudadanía itagüiseña se cansó por fin de las arbitrariedades que se están cometiendo con las desproporcionadas tarifas del impuesto predial por parte de las autoridades municipales, que amparadas en criterios francamente injustos y en procedimientos poco claros, niegan revaluar.

La responsabilidad le cabe en gran medida al Concejo Municipal y a la Alcaldía de Itagüí al establecer rangos de avalúo engañosos y milajes inequitativos en sus estatutos tributarios (Código de Bienes, Rentas e Ingresos. Acuerdo 006 del 5 de octubre del 2006), encaminados a obtener la máxima renta tributaria posible de sus habitantes y comerciantes, y al contratar costosísimas actualizaciones y formaciones catastrales cuyos resultados se basan en la especulación inmobiliaria.

Que no se vayan a lavar las manos en víspera electoral”, exclamó una airada manifestante en una de las tantas movilizaciones cívicas desencadenadas en este mes por la ciudadanía para rechazar los abusivos aumentos.

Las normas cuestionadas

La Ley 14 de 1983, es la principal norma en materia de impuestos municipales y fue recomendada por la Misión de Finanzas Intergubernamentales en 1981, creada en el gobierno de Belisario Betancur para incrementar la participación de los tributos locales en el PIB, resolver las deficiencias administrativas en su recaudo, actualizar los avalúos con base en los precios comerciales y disminuir las exenciones de los inmuebles de programas oficiales que regían desde la Ley 144 de 1959 [1] y el Decreto Reglamentario 2228 de 1960 [2].

El impuesto predial es el tributo municipal que grava la propiedad raíz con base en los avalúos catastrales determinados con tecnicismos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) por las oficinas de catastro. Históricamente se fijaba a partir de los milajes establecidos por la Ley 34 de 1920 con cuyo recaudo se financió por muchos años el Fondo de Fomento Municipal y la Policía Nacional.
La Ley 44 de 1990 modificó la Ley 14 de 1983 y unificó en su artículo primero varios tributos bajo el concepto de “impuesto predial unificado”, conocido anteriormente con el nombre de  “impuesto predial y complementarios” (impuesto predial, impuesto de parques y arborización y sobretasa de levantamiento catastral, e incluyó el impuesto de estratificación socioeconómica creado por la Ley 9 de 1989). Se trata de un gravamen de carácter municipal que se calcula para la respectiva vigencia fiscal y debe ser cobrado trimestralmente de acuerdo con la destinación específica y las condiciones físicas, materiales y espaciales de los inmuebles y sus mutaciones, utilizándose para ello la metodología proporcionada por el IGAC.

Esta ley incrementó las tarifas que los órganos colegiados municipales pueden imponer en su jurisdicción, al modificar el milaje anterior que oscilaba entre 1 y 12 pesos por cada 1.000 de avalúo, para quedar entre 1 y 16 pesos por cada 1.000 de avalúo. Además creó una sobretasa del 1 x 1000 para ser destinada a las áreas metropolitanas, la cual puede incrementarse hasta el 2 x 1000, para atender sus gastos de funcionamiento (Ley 128 de 1994). En Itagüí esta sobretasa es del 1.5%, según el Estatuto Tributario en cuestión.

Las engañosas tarifas del arbitrario milaje

El milaje es la tarifa que se cobra de acuerdo al avalúo de una propiedad, expresada en fracciones de mil por ciento, es decir, los pesos que se pagan por cada mil pesos de avalúo catastral que en el caso de Itagüí oscilan entre 5 y 15 pesos por cada 1.000 pesos de avalúo para las viviendas con rangos entre 2.153.000 y 161.460.001 en adelante, tomando como partida el año 2006, fecha en que se expidió el Código Tributario vigente. Entre más se aumenten los avalúos más alto es el milaje (Ver tabla adjunta)

Con la apresurada y costosísima actualización catastral realizada en el 2010, se dispararon las tarifas entre 200 y 900 por ciento en el primer trimestre del 2011, a pesar del Decreto 4818 del 2010 de Planeación Nacional, Artículo 1, donde se estipula que "los avalúos catastrales de los predios urbanos no formados y formados con vigencia del 1 de enero de 2010 y anteriores, se reajustarán a partir del primero de enero de 2011 en 3.0 por ciento".

Hecha la ley, hecha la trampa, reza un antiquísimo adagio popular. Aparte del incremento que se opera en el milaje cuando un avalúo de una propiedad pasa de un rango a otro de la tabla municipal (y que a su vez fue duplicado, triplicado, cuadriplicado… por efectos de la perversa actualización catastral quinquenal realizada en el 2010), también se subió el 3% autorizado en el 2011 para los “predios formados” y para los “predios no formados” podrá ser de hasta el 130% (Artículo 8 de la Ley 44 de 1990)[3]. Tres alzas fundadas en la ley, en la interpretación mañosa de las normas y en la astucia administrativa, triple abuso que no soportan ahora los habitantes de tan importante unicipio antioqueño, pero que acogota análogamente a miles de hogares del área metropolitana.

Ya en el 2010 se había presentado una inusitada alza cercana al 70% en las tarifas prediales de gran parte de las viviendas de barrios céntricos de Itagüí y las quejas de los moradores fueron desestimadas y sometidas a trámites sin fin que no condujeron a ninguna solución. Es la única salida que ha ofrecido ahora la administración de Itagüí para salirle al paso a la mancomunada protesta cívica.

  
Un impuesto ligado a la especulación del precio de la tierra, a la privatización de las funciones públicas, al despilfarro de las finanzas y al negocio de grandes contratistas

Los sectores populares de sitios céntricos o de futuras “renovaciones urbanas”, son los más sobresaltados por las inopinadas alzas de los importes prediales. Los nuevos avalúos impuestos tienen en cuenta como base es el valor especulativo de la tierra y otros confusos procedimientos usados por los mercaderes de las lonjas y no los modestos ingresos de los propietarios de antiguas edificaciones, en su mayoría conformados por pensionados, obreros, empleados y pequeños y medianos comerciantes e industriales. Aquí no valen las estadísticas de la inflación (IPC) ni del DANE ni el magro incremento del salario mínimo, pues la propiedad en Colombia está ligada al encarecimiento desbordado de los precios del suelo, del capital financiero y de los insumos de la construcción, sectores económicos que son los verdaderos usufructuarios del crecimiento abismal del avalúo en términos comerciales: “El avalúo de la actualización de la formación es el avalúo catastral corregido para eliminar disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario” (Artículo 107 del Código Tributario de Itagüí).

El impuesto predial está completamente atado a la especulación del precio de la tierra y gran parte de su recaudo va a parar al despilfarro en la publicidad oficial y a la suntuosidad de las megaobras y grandes eventos y a la corrupción de grandes contratistas. En muchos casos se convierte en un gravamen expropiatorio para cientos de familias sin ingresos suficientes ubicadas en zonas de interés para los linces de las finanzas y los acaparadores del suelo disponible. En la Ley 44 de 1990 se admite el mecanismo del autoavalúo base para adquisición de un predio, lo que le permite a los grandes propietarios de terrenos, no solamente decidir en términos agiotistas el valor de la tierra acaparada, sino también subirle un 25% más para que puedan ser adquiridas a precios inflados por parte de los municipios.

Por eso en el Área Metropolitana del Valle de Aburrá extensos predios son acumulados por varios años por grupos de sociedades constructoras muy conocidas que tienen acceso a la información privilegiada y necesaria existente en los despachos oficiales, áreas donde luego ejecutan proyectos urbanísticos y comerciales, cuyos compradores terminan por pagar las más altas tasas de impuesto predial que se conozcan, pues el precio del lote es definido con antelación por la manipulación del precio del mismo. Al final, tanto los contribuyentes como los municipios terminan cancelando a precios de oro áreas conseguidas a precio de huevo (Artículo 15 de la Ley 14 de 1983). [4]

De otro lado, las “labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles” (Artículo 3 de la Ley 14 de 1983) pasó de las Secretarías de Planeación y Hacienda Municipales a manos privadas, ya que son actividades contratadas y subcontratadas en la actualidad con empresas particulares cada 5 años, que no tienen presente ni les interesan las condiciones socio-económicas de la población, tal como está previsto en el Artículo 10 de la Ley 14 de 1983. [5]

El caso especial de los adjudicatarios de las urbanizaciones

De manera también injusta, estas inmoderadas alzas en los componentes de la carga predial afectan a los adjudicatarios de viviendas edificadas por las compañías urbanizadoras y sufragadas por las corporaciones financieras, pues la base grabable corresponde al precio real de adquisición del inmueble, estando efectivamente actualizado. En estos casos se grava una “deuda” que no han finalizado de pagar sus adquirientes, porque sobre el valor escriturario es que se establecen los denominados milajes, cuando lo cierto es que para sus beneficiarios se trata de obligaciones hipotecarias en curso por las cuales pagan al mes crecidas cuotas de amortización que consumen la mayor parte de los ingresos del grupo familiar comprometido, quedando muy poco para satisfacer el resto de obligaciones, entre ellas el tributo de marras y unas sobrecargadas tarifas de servicios públicos (que también debieran ser motivo de reclamo).

Este sector específico de propietarios de casas y apartamentos de Interés Social y Prioritario tienen derecho a que se les exonere durante 10 años del pago del impuesto predial unificado, en virtud de la condición especial de que sus avalúos se encuentran actualizados desde el momento mismo de la firma de la hipoteca y la aceptación del plan de amortización por 10, 15 o 20 años, según el caso. En realidad son “dueños” apenas del 30% del inmueble por el que tienen que desembolsar esquilmadoras cuotas mensuales de amortización.

Este tipo de dificultades que sufren cientos de adjudicatarios todavía con crecidas obligaciones hipotecarias por cubrir en varios años y de propietarios en firme, debiera ser un objetivo central de trabajo en la búsqueda de equidad, por parte del grueso de juntas administradoras de la propiedad horizontal y de las acciones comunales.

Los beneficios no son tenidos en cuenta por los Concejos

Un asunto de mucha importancia para la comunidad, consiste en que en las dos leyes básicas que rigen el sistema tarifario del impuesto predial en Colombia, la Ley 14 de 1983 y la Ley 44 de 1990, aún se mantienen claros preceptos que autorizan a las administraciones municipales a otorgar exenciones totales y parciales, así como tarifas especiales.

Si se aplicaran adecuadamente estas normas, la tarifa a tener en cuenta por los Concejos Municipales para gravar la vivienda popular, debiera ser el milaje mínimo del 4 x 1.000 allí establecido, y no el que se cobra en realidad que oscila entre $10 y $15 por cada $ 1.000 de avalúo del inmueble: A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria se les aplicarán las tarifas mínimas que establezca el respectivo Concejo (Artículo 17 de la Ley 44 de 1990). Para efectos de esta ley, el Decreto 3446 de 1983 en sus artículos 49 y 50 aclaró lo que se entendía por vivienda popular al señalar que eran los predios ubicados en los estratos bajo-bajo, bajo y medio-bajo, es decir, uno, dos y tres, como posteriormente se conocieron. Criterio que recogió la Ley 142 de 1994 sobre servicios públicos domiciliarios en su Artículo 102, aún vigente, sobre estratificación socioeconómica. [6]

La tarifa mínima en Itagüí es la del 4 x 1000 y  es la “tarifa especial” señalada en el Artículo 94 del Código Tributario.

Inclusive, el Artículo 38 de la Ley 14 de 1983, faculta a los municipios para conceder exenciones totales o parciales hasta por un lapso de 10 años: “Los municipios sólo podrán otorgar exenciones de impuestos municipales por plazo limitado, que en ningún caso excederá de diez años, todo de conformidad con los planes de desarrollo municipal”. Gracia que bien puede extenderse a los adjudicatarios, a los poseedores y a los propietarios de vivienda popular, y no dejarla para beneficio exclusivo de grandes corporaciones privadas como la Cámara de Comercio y algunas entidades sociales sin fines lucrativos (organizaciones no gubernamentales y acciones comunales).

O bien, si los rangos de vivienda en la actualidad son los mismos definidos para el otorgamiento del subsidio económico por parte del Fondo Nacional de Vivienda a la vivienda de interés social (De 1 a 100 SMLV), entonces mayor consideración se debe tener para conceder el milaje mínimo de $4 por cada mil de avalúo a los inmuebles caracterizados como de interés social prioritario con avalúos hasta de $ 26.780.000. Igualmente podría precisarse esta clase de impuesto directo en proporción a los ingresos de sus posesionarios o propietarios.

Por lo anotado es que resulta muy paradójica, o risible, la norma de exclusión del pago de impuesto predial por 10 años para viviendas con avalúos inferiores a los 10 salarios mínimos legales vigentes, fijada en el Artículo 80 del Código Tributario de Itagüí:  ¿Cuántas propiedades urbanas en este instante, en medio de esta baraúnda especulativa del precio del suelo, de las edificaciones y de los impuestos a la propiedad,  tienen avalúos iguales o inferiores a $ 5.356.000 en el municipio antaño más fabril de Colombia? No se trata de un gazapo sino de una falacia que ofende al ciudadano común.

 Vivienda para vivir, no para hacer ganancias, será insostenible en el 2012

La mayoría de propietarios, adjudicatarios y poseedores requieren de su propiedad para vivir tranquilos con su familia. no para pingues negocios, como hace una minoría de mercaderes de predios: Las tarifas, además de tener que ser justas y equitativas, deberían estar en concordancia con el derecho fundamental a una vivienda en condiciones dignas expresado en el Artículo 51 de la Constitución Colombiana [7] para que su disfrute no se lesione con desafueros legales y administrativos como los reseñados atrás en el caso del predial en Itagüí y como los venideros incrementos aprobados el año pasado por el Congreso de La República (con excepción de la bancada del Polo Democrático Alternativo) para el próximo año.

Así lo denunciaron diversos sectores sociales, gremiales, empresariales y sindicales de Manizales, coligados en la Unidad Popular Contra Las Alzas, que como en Itagüí, desarrollan también unas concurridas jornadas ciudadanas en contra de las excesivas tarifas prediales:

“... el Plan de Desarrollo del gobierno Santos se propone reajustar las tarifas del impuesto predial de la siguiente manera: para el 2012 la tarifa mínima será del 3 por mil, para el 2013 del 4 por mil, y para el 2014 del 5 por mil. Esto lo que quiere decir es que para el estrato uno en Manizales la tarifa, de aprobarse la propuesta del gobierno nacional, será del 7 por mil en el 2014, incluyendo el dos por mil de Corpocaldas. Si a eso le sumamos que el alcalde se niega a exigirle al IGAC la revisión del avalúo, lo que tendrán miles de propietarios, el año entrante, serán tarifas confiscatorias de sus pequeños ingresos”. [8] 

Estos nuevos incrementos para el próximo año en el impuesto predial unificado terminará por volverlo impagable y merecen ser rechazado desde ya.

La inequidad y la arbitrariedad alcabalera en el recaudo del impuesto predial vigente en Itagüí, son motivos suficientes para que prospere y se profundice tan masivo cacerolazo ciudadano, en busca de atención efectiva de las autoridades municipales, departamentales y nacionales.

Colofón
Tan erguidas y masivas movilizaciones como la del pueblo itagüiseño en repudio de las altas tarifas del predial, no se presentaban desde hace dos décadas y media en estos lares paisas, desde cuando cientos de miles de adjudicatarios de las urbanizaciones populares de Bello (Niquía Bifamiliares, Ciudadela Cacique Niquía, El Mirador, El Trapiche, Las Cabañas, Las Vegas, Villa Norte, Salento, Barrio Nuevo), Copacabana (El Recreo), Girardota (Girardota La Nueva) y Barbosa (Pepe Sierra II y Los Búcaros), unificados en comités cívicos, obtuvieron exenciones entre el 50% y el 100% por 10 años y la modificación de arbitrarios cálculos tarifarios.



Nota: Las fotos digitales sin pie de página fueron tomadas del sitio internet de la Corporación Nueva Gente y corresponden a la protesta realizada por los habitantes de Itagüí en el mes de marzo del 2011.

“Protestas en Itagüí por alza del impuesto predial”
(El Colombiano, 1 de marzo del 2011)

“Predial de Itagüí: doble, triple y hasta más...”
(El Colombiano, 2 de marzo del 2011)

“Masiva manifestación en Itagüí en protesta del alza del impuesto predial”
(Corporación Nueva Gente, en: http://www.facebook.com/nuevagente)

“23 de marzo PARO CÍVICO MUNICIPAL EN ITAGUÍ…
¡Contra el desmesurado aumento en el impuesto predial!”

(Cartel de Convocatoria del Comité Organizador)



Aplicación del Impuesto Predial
(Acuerdo 006 del 5 de Octubre del 2006, Artículo 94

Anexo

TARIFAS IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO Y EL AUTOAVALÙO

ZONA URBANA

DESTINACIÓN
RANGOS DE AVALÚO EN PESOS
TARIFA
MILAJE
INSTITUCIONAL
1

En adelante
8

1
a
8.073.000
12

8.073.001
a
13.993.000
13
INDUSTRIAL
13.993.001
a
21.528.000
14

21.528.001

En adelante
15
 
1
a
3.767.000
10
COMERCIAL
3. 767.001
a
8.611.000
11
SERVICIOS
8. 611.001
a
13.993.000
13

13. 993.001
a
21.528.000
14

21.528.001

En adelante
15

1
a
2.153.000
5
V
2. 153.001
a
3.983.000
6
I
3. 983.001
a
8.073.000
8
V
8.073.001
a
16.146.000
9
I
16.146.001
a
26.910.000
10
E
26.910.001
a
48.438.000
11
N
48.438.001
a
75.348.000
12
D
75.348.001
a
107.640.000
13
A
107.640.001
a
161.460.000
14

161.460.001

En adelante
15
MINERO
1

En adelante
15
CULTURAL
1

En adelante
15
RECREACIONAL
1

En adelante
15
SALUBRIDAD
1

En adelante
15
TARIFA ESPECIAL
1

En adelante
4


ZONA RURAL
DESTINACIÓN
TARIFA
MILAJE
VIVIENDA

8

LOTES HASTA 10.000 MTS2  AGROPECUARIOS

7

LOTES DE 10.001 A 20.000 MTS2 AGROPECUARIOS

9

LOTES DE 20.001 MTS2 EN ADELANTE

10


ZONA RURAL
DESTINACIÓN
RANGOS DE AVALUO EN PESOS
TARIFA
MILAJE

1
A
8.073.000
12

8.073.001
A
13.993.000
13
INDUSTRIAL
13.993.001
A
21.528.000
14

21.528.001

En adelante
15

LOTES URBANOS
DESTINACIÓN
TARIFA

 
MILAJE

URBANIZABLES

32.5

NO URBANIZABLES

14

EN PROCESO DE   CONSTRUCCIÓN

14

AFECTADOS  

11

VÍAS

11

CEMENTERIOS

16

ENCLAVADOS

4




* Carlos Arturo Cadavid V. Abogado de la U. de A., director y asesor laboral del Observatorio Vivienda, Salud y Trabajo (OVISAT). Socio de la Escuela Nacional Sindical (ENS) y promotor social cívico.

[1]  Artículo 8. Las viviendas que se adquieran o construyan con préstamos de la Caja de Vivienda Militar o del Instituto de Crédito Territorial, están exentas de impuestos y contribuciones durante el tiempo que permanezcan gravadas a favor de dichas entidades.

[2] Artículo 1. Para los efectos de la Ley 144 de 1959, entiéndese por adjudicatario del ICT aquellas personas que hayan obtenido u obtengan una casa construida por éste o por la extinta Corporación Nacional de Servicios Públicos mediante la adjudicación directa por el sistema de selección y durante el tiempo que dure la amortización del crédito hipotecario.

[3] Artículo 8. Ajuste anual de la base. El valor de los avalúos catastrales, se ajustará anualmente a partir del 1 de enero de cada año, en un porcentaje determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del año anterior, previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES). El porcentaje de incremento no será inferior al 70% ni superior al 100% del incremento del índice nacional promedio de precios al consumidor, determinado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), para el período comprendido entre el 1 de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior. En el caso de los predios no formados al tenor de lo dispuesto en la Ley 14 de 1983, el porcentaje de incremento a que se refiere el inciso anterior, podrá ser hasta del 130% del incremento del mencionado índice.

[4] Artículo 15. Los municipios que opten por establecer la declaración anual del Impuesto Predial Unificado podrán adquirir los predios que hayan sido objeto de autoavalúo, por un valor equivalente al declarado por el propietario para efectos del Impuesto Predial Unificado, incrementado en un 25%”.

[5] Artículo 10. El Gobierno Nacional de oficio o por solicitud fundamentada de los Concejos Municipales, debido a especiales condiciones económicas o sociales que afecten a determinados municipios o zonas de éstos, podrá aplazar la vigencia de los catastros elaborados por formación o actualización, por un período hasta de un (1) año. Si subsisten las condiciones que originaron el aplazamiento procederá a ordenar una nueva formación o actualización de estos catastros

[6] Artículo 102. Estratos y metodología. Los inmuebles residenciales se clasificarán máximo en seis (6) estratos socioeconómicos 1) bajo-bajo, 2) bajo, 3) medio-bajo, 4) medio, 5) medio-alto, 6) alto, dependiendo de las características particulares de los municipios y distritos en atención, exclusivamente, a la puesta en práctica de las metodologías de estratificación de que trata esta ley.

[7] Artículo 51. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.

[8] Comunicado electrónico de Unidad Popular contra las Alzas: CUT, CTC, Liga de Usuarios de Servicios Públicos, Comité Popular de Usuarios de Servicios Públicos, Observatorio de Políticas Públicas de Manizales,  EDUCAL, SINTRAELECOL. Manizales, Marzo del 2011.


Por:
Carlos Cadavid
Abogado de la Universidad de Antioquia, director y asesor laboral del Observatorio Vivienda, Salud y Trabajo (OVISAT). Socio de la Escuela Nacional Sindical (ENS) y promotor social cívico.

email: observatoriodeltrabajo@gmail.com

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